Pemakaian prinsip ekuiti dalam kes Wisma Tok Guru

Oleh Kanun

Beberapa hari lepas, sekelompok ahli dan penyokong Pas yang diketuai oleh Ketua Pemuda Pas Malaysia sendiri iaitu Al-Ustaz Muhammad Khalil Datuk Seri Abdul Hadi Awang dan Ketua Pemuda Pas Kelantan, Al-Ustaz Ahmad Fadhli Shaari telah mencetuskan aksi samseng dan provokasi dalam usaha mereka untuk memacak bendera Pas di perkarangan bangunan Wisma Tok Guru di Salor yang menjadi ibu pejabat Parti Amanah Negara, (AMANAH) Negeri Kelantan.

Peristiwa itu telah mencetuskan ketegangan sehingga hampir mencetuskan pergaduhan. Kini dikhabarkan pula bahawa pimpinan PAS Kelantan akan mengadakan majlis solat hajat di perkarangan Wisma Tok Guru yang menjadi pertikaian itu. Nampaknya, Pas semakin bermain dengan nilai agama dalam percubaan untuk mengambil alih bangunan itu dan mengabaikan proses perundangan.

Peristiwa itu berlaku rentetan apa yang didakwa oleh Pas bahawa mereka kini adalah pemilik tanah tersebut yang telah membelinya daripada balu Allahyarham Datuk Rosli, bekas Adun Salor.

Namun, bagi AMANAH Allahyarham DatukRosli adalah pemilik sebenar tanah tersebut dan hanya meletakkan nama balunya di dalam geran tanah. Namun, taktik licik pihak Pas yang dikatakan islamik itu telah memujuk balu Allahyarham untuk menjualnya kepada salah seorang ahli Pas. Ahli Pas itu dikatakan sebagai proksi kepada PAS itu sendiri. Selanjutnya, pemilik baharu itu telah mengeluarkan notis pengosongan supaya premis yang didirikan di atas tanah itu dikosongkan dalam tempoh 30 hari.

Isunya adalah perlukah AMANAH Negeri Kelantan mengosongkan premis itu selepas tempoh notis itu tamat. Dalam hal ini perlulah dilihat sejauh mana AMANAH Kelantan telah bergantung kepada galakan (encouragement) yang diberikan oleh Allahyarham Datuk Rosli.

Antara prinsip undang-undang yang boleh digunakan adalah doktrin atau prinsip ekuiti. Prinsip ekuiti ini berasal daripada undang-undang Inggeris. Prinsip ekuiti adalah dibuat berdasarkan prinsip keadilan. Dalam sesetengah keadaan, pemakaian common law adalah terlalu keras sehingga tidak menampakkan keadilan menyebabkan Mahkamah akan menggunakan budi bicaranya bagi menegakkan keadilan. Budi bicara itulah yang menjadi intipati dalam prinsip ekuiti. Antara contoh prinsip ekuiti yang sering digunakan adalah kuasa Mahkamah untuk membenarkan injunksi atau perintah tegahan. Pada asalnya common law tidak mengiktiraf pemakaian injunksi.

Namun, oleh kerana jika tiada injunksi boleh menyebabkan seseorang litigan itu akan kehilangan haknya meskipun telah memenangi sesuatu kes maka mahkamah mula membenarkan permohonan injunksi.

Ini kerana pihak yang bertikai itu mungkin akan melupuskan harta itu dan di akhir perbicaraan kelak harta yang dipertikaikan itu telah dilupuskan sepenuhnya. Maka, dalam hal ini adalah mustahak bagi mahkamah untuk membenarkan suatu perintah injunksi yang bertujuan untuk mengekalkan status quo hartanah itu sehingga ianya diputuskan oleh Mahkamah.

Ini bermakna harta itu tidak boleh dijual beli sehingga kes berakhir dan Mahkamah telah pun mengeluarkan suatu perintah yang muktamad.

Dalam suatu pertikaian berkaitan hartanah, antara prinsip ekuiti yang sering digunakan adalah  prinsip ‘equitable estoppel’ dan ‘tenancy/licencee coupled with estoppel’. Apakah yang dimaksudkan dengan ‘equitable estoppel’? Mungkin ramai yang tidak mengetahui mengenai pemakaian prinsip ini.
Malah, ramai juga pelajar undang-undang terkeliru dengan konsep ini khasnya apabila ianya dipakai dalam undang-undang tanah sedangkan undang-undang tanah di Malaysia ini menggunakan sistem Torrens.

Mengikut sistem Torrens, pendaftaran adalah segala-galanya. Maknanya, apabila seseorang itu didaftarkan sebagai pemilik tanah maka undang-undang menganggap bahawa dia adalah pemiliknya sehinggalah pendaftaran namanya dibatalkan. Namun, prinsip ekuiti ini di dalam sesetengah keadaan akan mengatasi kesulitan yang ditimbulkan dalam sistem Torrens ini.

Dalam kes Bongsor Bina Sdn Bhd lwn Malaysian Building Society Berhad, Rayuan Sivil No. W-02-1229-06/2012 ada menjelaskan secara terperinci berkaitan maksud ‘estoppel’ ini. Antara lain, Mahkamah Rayuan merujuk kepada buku, Spencer Bower and Turner: Law Relating to Estoppel by Representation 3rd ed (1977), para 15 yang menyatakan bahawa doktrin estoppel ini bermaksud apabila seseorang itu telah membuat suatu representasi kepada seorang yang lain sama ada dalam bentuk perkataan, perbuatan atau perlakuan, atau diam atau tidak berbuat apa-apa dengan niat (sama ada benar-benar berniat atau dibuat andaian) dan telah menyebabkan orang itu telah percaya terhadap representasi itu maka orang yang membuat representasi itu tidak boleh lagi kembali kepada keadaan sebelum representasi itu dibuat.

Dalam kes Boustead Trading Sdn. Bhd. v Arabian Malaysian Merchant Bank Bhd. [1995] 3 MLJ 331, Mahkamah Persekutuan telah menerima bahawa doktrin estopel ini sangat luas pemakaiannya dan hendaklah dirujuk bagi mencapai keadilan.

Justeru, dalam kes isu Wisma Tok Guru ini, nyata sekali bahawa doktrin estopel ini akan terpakai jika AMANAH dapat membuktikan bahawa wujud galakan yang dibuat oleh pemilik tanah untuk AMANAH menggunakan Wisma Tok Guru ini sebagai tempat aktiviti parti.

Oleh itu, mana-mana pembeli tanah itu sepatutnya tahu bahawa wujud estopel di atas tanah itu dan seharusnya memasukkan klausa berkaitan penyerahan milikan kosong di dalam perjanjian jual beli. Pembeli tidak sepatutnya menggunakan kekerasan terhadap mana-mana pihak yang menghuni tanah tersebut apatah lagi wujud ‘estopel’ yang nyata.

Jika pembeli meneruskan dengan tindakan kekerasan ke atas penghuni Wisma Tok Guru, penghuni Wisma Tok Guru boleh mengambil tindakan undang-undang pencerobohan ke atas sesiapa yang menceroboh masuk.

Dalam hal ini, sepatutnya Pas menghormati proses perundangan berkaitan hartanah ini baharulah Pas boleh dianggap sejahtera dan matang. Semua pihak haruslah bersabar dan menunggu proses mahkamah itu berakhir. Tindakan membuat provokasi melampau ke atas tanah tersebut menyerlahkan sikap sesetengah pihak sama ada mereka benar-benar matang dan sejahtera untuk memerintah sesebuah negeri